電話で投資用マンションを勧誘する宅建業者への正しい対処法

数年前ぐらいから、「投資用マンションを購入しませんか？」と執拗に電話を掛けてくる宅建業者（不動産業者）が多くみられるようになりました。

このような営業を行っている宅建業者（不動産業者）は「購入するつもりはありません」と断っても何回となく電話を掛けてくるため悪質業者として社会問題化しつつあるのが現状です。

では、実際にこのような悪質な宅建業者（不動産業者）から「投資用マンションを買いませんか？」と勧誘の電話が掛かってきた場合、具体的にどのような対処を取れば撃退することができるのでしょうか？

そこで今回は、突然電話を掛けてきて投資用マンションの購入を執拗に勧誘する悪質な宅建業者（不動産業者）にどのような対処をするべきか、という点について考えてみることにいたしましょう。

投資用マンションの購入を執拗に電話で勧誘する宅建業者（不動産業者）への正しい対処法

（１） 勧誘の電話に出た瞬間にその担当者が「投資用マンションの勧誘であること」を告知したかという点を確認する

まず、宅建業者（不動産業者）から投資用マンションなどの勧誘電話がかかってきた場合には、その電話を掛けてきた宅建業者（不動産業者）が”開口一番”に「”投資用マンションの勧誘の電話をしている”ということを告知したか」という点に注意を払うようにしてください。

なぜ業者が「投資用マンションの勧誘の電話をしている」ということを”開口一番”に「告知」したか、という点が重要になるかというと、投資用マンションなどの勧誘を行う宅建業者（不動産業者）が顧客に対して物件の購入に関する勧誘を行う場合には「その勧誘に先立って」「不動産の購入の勧誘を行うこと」を告知することが義務付けられているからです。

宅地建物取引業法という法律では宅建業者（不動産業者）が不動産の勧誘を行う場合、「その勧誘に先立って」その「勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うこと」が禁じられていますので、電話で不動産の勧誘を行う業者は、顧客が電話に出た時点ですぐに必ず「その電話が不動産の勧誘であること」を告知しなければなりません（宅地建物取引業法第47条の2第3項、宅地建物取引業法施行規則第16条の12第1号ハ）。

もし仮に宅建業者（不動産業者）から投資用マンションなどの勧誘の電話が掛けられてきた場合に、その電話を掛けてきた担当者が、顧客が電話に出た瞬間に開口一番「投資用マンションの購入について説明をさせて頂きたい」などと具体的な勧誘目的を明確に告げなかった場合には、その宅建業者（不動産業者）はこの宅建業法に違反していることが明らかとなります。

宅建業者（不動産業者）がこの宅建業法に違反している場合には、後述するように行政機関に情報提供を行って行政処分を出してもらうことも可能となりますから、勧誘の電話に出た瞬間にその業者の担当者が「投資用マンションの購入について説明をさせて頂きたい」などと具体的な勧誘目的を明確に告げたのか告げなかったのか、という点を確認することが非常に重要になってくるのです。

ア）「勧誘をする目的である旨」とは？

なお、この場合に業者に告知することが義務付けられる「勧誘する目的である旨」とは「投資用マンションの購入について説明をさせて頂きたい」などと具体的に勧誘目的を明確に告げることが必要となります。

ですから、例えば、投資用マンションの販売が具体的な勧誘目的であるにもかかわらず、電話に出た時点で「年金や老後の生活設計に関する提案をさせて欲しい」とか「将来の資産運用に関して説明をさせて欲しい」などと言って説明を始めることは、その説明自体が勧誘行為に該当するものであることから”勧誘に先立って”勧誘目的を告げたことにはならないのでそのような業者はこの法律に違反しているといえます（平成23年9月16日国土動指第26号）。

イ）「勧誘に先立って」とは？

また、「勧誘に先立って」とは、電話による勧誘の場合は『相手方に電話が繋がった時点』を言いますので、電話がつながった「その瞬間」に「開口一番」に「投資用マンションの購入について説明をさせて頂きたい」などと告知しない業者はこの法律に違反していることになります（平成23年9月16日国土動指第26号）。

▶ 業者名・担当者名・勧誘する旨を事前告知しない宅建業者は違法？

ですから、前述の「ア」で説明したように、電話に出た瞬間に「年金や老後の生活設計に…」とか「将来の資産運用に関して…」などと話し出す業者の担当者は、それ自体が「勧誘に先立って」「勧誘する目的である旨」を告げたということにはならないので法律に違反しているといえます。

ウ）業者が開口一番に「投資用マンション等の勧誘であること」を告知しない場合

業者からの勧誘電話があった際にその担当者が上記の「ア」や「イ」のように「勧誘に先立って」「勧誘する目的である旨」を告知しないでしゃべり出した場合は、『どういったご用件ですか？』『マンションの勧誘ですか？』と聞いて宅建業者（不動産業者）の担当者自身の口から「投資用マンションの勧誘の電話をしている」ということを告知させてください。

なぜその電話が「投資用マンションの勧誘の電話であること」を確定させる必要があるかと言うと、後述するように悪質な業者に行政処分を出してもらうには、その業者が「勧誘」の電話をしていることが必要となるからです。

悪質な業者の場合、行政機関から調査が入った段階で「あれは番号を間違えて掛けただけです」とか「勧誘ではなく単なる挨拶で電話をしただけです」などと言い逃れをする場合がありますので、その担当者が「投資用マンションの勧誘の電話をしたこと」を確定させるため、「投資用マンションの勧誘の電話をしている」ということを告知させておく方がいいのではないかと思います。

エ）勧誘をする目的である旨を告げずに勧誘を行った場合の罰則

ちなみに、電話を掛けてきた宅建業者（不動産業者）の販売員がこの規定に違反して「勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行った」場合には、その業者は”宅地建物取引業法第47条の2違反”となり、同条に違反する宅建業者は宅地建物取引業法第65条第2項で”１年以内の業務停止”の行政処分の対象となります（宅地建物取引業法第65条第2項）。

そのため電話を掛けてきた宅建業者が「勧誘をする目的である旨」を告げずに勧誘を始めるような場合には、すぐに電話を切って後述する手順に従って都道府県知事に対して「勧誘目的」の告知義務違反を理由に行政処分を出してもらうよう情報提供するようにしましょう。

（２）宅建業者に「商号又は名称」「電話を掛けてきた担当者の氏名」を名乗らせる

電話を掛けてきた宅建業者（不動産業者）に「投資用マンションの購入を勧誘する電話であること」を告知させたら、その次は、

『そちらの社名（又は名称）とあなたのお名前をおっしゃっていただけますか？』

と伝え、その宅建業者（不動産業者）の「商号（個人事業主の場合は名称（屋号））」と、その電話を掛けてきている「担当者の氏名」を名乗らせるようにしましょう。

後述するように、悪質な宅建業者（不動産業者）については監督官庁である都道府県庁に対して情報提供（違法業者の相談）を行うことで行政処分を出してもらうよう促すことができますが、その場合、その悪質な宅建業者（不動産業者）の「商号又は名称」と「その勧誘電話を掛けてきた担当者の氏名」がわからなければ監督官庁の方でも業者を特定することができませんので、必ず「商号又は名称」と「その勧誘電話を掛けてきた担当者の氏名」は聞き出してメモしておく必要があります。

なお、法律では宅建業者（不動産業者）が不動産の勧誘を行う場合、その勧誘に先立ってその宅建業者（不動産業者）の「商号又は名称」と「勧誘を行う者の氏名」を名乗らずに勧誘することが禁じられていますので、不動産の勧誘を行う業者は必ず「商号又は名称」と「勧誘を行う者の氏名」を名乗らなければなりません（宅地建物取引業法第47条の2第3項、宅地建物取引業法施行規則第16条の12第1号ハ）。

仮に、電話を掛けてきた宅建業者（不動産業者）の販売員がこの規定に違反して「商号又は名称」と「勧誘を行う者の氏名」を名乗らない場合には、その業者は”宅地建物取引業法第47条の2違反”となり、前述した①の場合と同様に、同条に違反する宅建業者は宅地建物取引業法第65条第2項で”１年以内の業務停止”の行政処分の対象となります（宅地建物取引業法第65条第2項）。

そのため、仮に『なんでそんなこと教えないといけないんだよ』と電話を掛けてきた販売員が逆切れしてしまった場合には、

『”宅地建物取引業法施行規則第16条の12第1号ハ”で「商号又は名称」と「勧誘を行う者の氏名」を告知しないで勧誘することは禁止されていますから、あなたがこうして実際に勧誘の電話を掛けてきた以上、「おたくの商号又は名称」と「電話を掛けてきたあなたの氏名」を教えないと法律違反になって行政処分の対象となりますよ』

と伝えてください。

このように告知しても「商号又は名称」と「電話を掛けてきた担当者の氏名」を名乗らない場合は、すぐに電話を切って後述する手順に従って都道府県知事に対して「商号又は名称」と「勧誘を行う者の氏名」の告知義務違反を理由に行政処分を出してもらうよう情報提供するようにしましょう。

なお、この宅建業者（不動産業者）に告知義務のある「商号又は名称」と「電話を掛けてきた担当者の氏名」のうち、「電話を掛けてきた担当者」については「氏名」を告知する義務がありますから、”苗字（氏）”だけでなく”下の名前（名）”まで告知する義務があります。

そのため、電話を掛けてきた宅建業者の従業員に『あなたの氏名を教えていただけますか』と質問したのに『田中』としか答えないような場合は、『下の名前は何と言いますか？漢字はどのように書きますか？』と重ねて聞いてください。

もしもその電話を掛けてきた宅建業者の従業員が

『何で下の名前まで名乗らねーといけないんだよ』

と逆切れしてきた場合には、

『”宅地建物取引業法施行規則第16条の12第1号ハ”で「勧誘を行う者の氏名」を告知しないで勧誘することは禁止されていますから、あなたがこうして実際に勧誘の電話を掛けてきた以上、「電話を掛けてきたあなたの氏名」つまり「あなたの苗字と下の名前」を教えないと法律違反になって行政処分の対象となりますよ』

と伝えてください。

ここまで言っても「下の名前」を名乗らない場合は、すぐに電話を切って後述する手順に従って都道府県知事に対して「勧誘を行う者の氏名」の告知義務違反を理由に行政処分を出してもらうよう情報提供するようにしましょう。

（３）「購入するつもりはありません」または「これ以上勧誘を受ける気はありません」とハッキリ伝える

前述した①の手順で宅建業者に「不動産の勧誘の電話であること」を告知させ、②の手順で宅建業者の「商号又は名称」と「電話を掛けてきた担当者の氏名」を聞き出したら、

『（投資用マンションを）購入するつもりはありません』

と言うか、もしくは

『これ以上勧誘を受ける気はありません』

と告知しましょう。

このように、「契約を締結しない旨の意思」や「勧誘を引き続き受けることを希望しないこと」を告知したにもかかわらず、宅建業者の担当者が勧誘を継続することは法律で明確に禁止されています（宅地建物取引業法第47条の2第3項、宅地建物取引業法施行規則第16条の12第1号二）。

仮にこのように「契約を締結しない旨の意思」や「勧誘を引き続き受けることを希望しないこと」と伝えたにもかかわらず、その担当者が電話を切らずに勧誘を続けた場合には、前述した①や②の場合と同様に、宅地建物取引業法第47条の2の規定に違反することになりますから、その宅建業者は宅地建物取引業法第65条第2項で”１年以内の業務停止”の行政処分の対象となります（宅地建物取引業法第65条第2項）。

そのため、もしこのように告知しても勧誘を継続する場合には、

『”宅地建物取引業法施行規則第16条の12第1号二”で「契約を締結しない又は勧誘を引き続き受けることを希望しない旨を表示したにもかかわらず勧誘を継続すること」は禁止されていますから、あなたがこれ以上勧誘を続けると法律違反になって行政処分の対象となりますよ』

と伝えてください。

このように告知しても勧誘を続けようとする場合は、すぐに電話を切って後述する手順に従って都道府県知事に対して法律違反を理由に行政処分を出してもらうよう情報提供するようにしましょう。

都道府県知事に行政処分を出してもらうよう情報提供する場合

以上のように、投資用マンションの勧誘の電話を掛けてきた担当者が、宅地建物取引業法第47条の2（及び宅地建物取引業法施行規則第16条の12）に違反する行為を行っている場合には、その宅建業者（不動産業者）は宅地建物取引業法第65条に基づいて行政処分の対象となります（宅地建物取引業法第65条第2項）。

このような場合、どのようにしてその違法行為を監督官庁に告発するか、という点が問題となりますが、一般的には監督官庁である都道府県庁に苦情の申入れを行うか、業者の違法行為の情報提供を行う場合が多いと思います。

（※この他にも宅地建物取引業保証協会に苦情の申出を行う方法もあります）

この点、どの都道府県庁に苦情を申し入れたり違法行為の情報提供を行うかが問題となりますが、原則的にはその違法行為を行っている宅建業者（不動産業者）が免許を受けた都道府県知事に対して苦情の申入れ又は違法行為の情報提供を行う必要があります。

（例えば、「東京都知事免許（１）〇〇〇〇〇」という登録番号で営業している業者が違法な勧誘を行っている場合には東京都庁の東京都知事に宛てて苦情や違法行為の情報提供を行います）

もっとも、法律上、他の都道府県知事から免許を受けた宅建業者（不動産業者）であっても、実際に営業を行っている都道府県知事が調査や行政処分を行うことが認められていますので（宅地建物取引業法第65条第3項及び第4項）、悪質な宅建業者（不動産業者）から違法な電話勧誘を受けている場合には、その電話を受けている消費者の住所地の都道府知事（県庁）に宛てて情報提供しても問題ありません。

（※例えば「東京都知事免許（１）〇〇〇〇〇」という登録番号で営業している業者が、埼玉県の川越市に住んでいる人に電話を掛けて違法な勧誘を行っている場合には、東京都庁の東京都知事に宛てて苦情や違法行為の情報提供を行うこともできますが、埼玉県庁の埼玉県知事に宛てて苦情や違法行為の情報提供を行うこともできます）

なお、この違法な宅建業者（不動産業者）に対して行政処分を与える場合の具体的な方法や手順などはこちらのページで詳しく解説していますので参考にしてください。

▶ 悪質な宅建業者（不動産業者）に行政処分を与える方法

▶ 長電話で勧誘する不動産業者に行政処分を求める申出書の記載例